I. Introducción

La Ley Núm. 129-2020, conocida como la Ley de Condominios de Puerto Rico, derogó todas las leyes previas que regulaban la propiedad horizontal en Puerto Rico. Esto resultó en un cambio fundamental en un aspecto crucial para los titulares de condominios: la forma en que se determina su porcentaje de participación en los elementos comunes. En el siguiente análisis y recuento histórico de la legislación que regula la propiedad horizontal, demostraremos que el derecho de los titulares a elegir si desean modificar la forma de calcular el porcentaje de participación en los elementos comunes de un condominio se eliminó con la nueva ley del 2020. Como resultado, los condominios construidos antes de 1976 que todavía calculan su porcentaje de participación en los elementos comunes en función del valor asignado por el desarrollador en la escritura original deben ajustar la fórmula de cálculo. Esto, para basarla en la superficie, o el tamaño de su propiedad, para estar en cumplimiento con la nueva Ley de Condominios de Puerto Rico.

Al final del día, aunque la restricción de los derechos de los titulares por parte de cualquier legislación es motivo de preocupación, en este caso en particular, este cambio será más equitativo para todos los titulares. Esto se debe a que el valor asignado originalmente por el desarrollador a las unidades de un condominio podría haber sido subjetivo, y ahora se ajustará a un criterio objetivo: el tamaño de la unidad en relación con el tamaño de todas las unidades en el condominio.

En la sección I, se analiza la evolución de la definición de “apartamento” en Puerto Rico desde el Código Civil de Puerto Rico de 1930 (en adelante “Código Civil de 1930”) hasta la primera enmienda de la ley de propiedad horizontal en 1976. Se destaca el énfasis en que un apartamento sea una zona delimitada y medible en espacios cúbicos, marcando la transición del cálculo del porcentaje de participación en elementos comunes de “valor” a “superficie”. En la sección II, exploraremos cómo esta enmienda de 1976, centrada en la dimensión y medición de las unidades en condominios, posibilitó un cálculo más objetivo del porcentaje de participación en los elementos comunes. En la sección III, destacaremos que este cambio descrito en la enmienda de 1976 fue opcional para el Consejo de Titulares, no una obligación. La sección IV abordará las modificaciones introducidas por otra enmienda significativa en el año 2003. A pesar de que esta enmienda se etiquetó como retroactiva en términos legislativos, el Tribunal Supremo interpretó que seguía siendo una elección del Consejo de Titulares determinar el cálculo del porcentaje de participación en elementos comunes.

Finalmente, en la sección V, llegaremos a la conclusión de que, con la promulgación de la nueva Ley de Condominios de Puerto Rico, Ley Núm. 129-2020, se eliminó la opción de elección, lo que implica que todos los condominios que aún calculan el porcentaje de participación en función del valor deben cambiar obligatoriamente a un cálculo basado en la superficie si desean cumplir con la ley. Este cambio marca un punto crítico en el enfoque del cálculo del porcentaje de participación, estableciendo un criterio más objetivo y uniforme en Puerto Rico.

II. Evolución en la Definición de “Apartamento” para incluir el Concepto de Medición

El concepto de la propiedad comunal en Puerto Rico tiene sus raíces en nuestra tradición civilista, con un origen que se remonta al derecho romano.[1] Antes de la existencia del régimen de propiedad horizontal, las disposiciones que regulaban la propiedad comunal en Puerto Rico se encontraban en el artículo 330 del Código Civil de 1930. El artículo 330 establecía que los distintos apartamentos de un edificio debían cumplir con las siguientes condiciones: i) ser susceptibles de aprovechamiento independiente, ii) tener acceso a la vía pública, y iii) pertenecer en común a diferentes propietarios, todos con derechos de propiedad sobre el apartamento y una copropiedad sobre otros elementos comunes. En términos generales, esta definición continúa siendo aplicable a los apartamentos en la actualidad, aunque con una diferencia significativa. Con la influencia de la legislación europea y tomando como base una ley especializada proveniente de Cuba que regulaba la propiedad horizontal,[2] Puerto Rico adopta la Ley Núm. 104 del 25 de junio de 1958, conocida como la Ley de Propiedad Horizontal (en adelante “Ley Núm. 104-1958”). Con esta ley, se estableció en Puerto Rico el régimen de propiedad horizontal.

En un régimen de propiedad horizontal, a cada titular se le asigna en la escritura matriz un porcentaje de participación en el inmueble. Este porcentaje representa la parte de propiedad que corresponde a cada titular en relación con los elementos de uso común presentes en el edificio. Sin embargo, más allá del uso de los elementos comunes, este porcentaje de participación también determina la influencia que tiene cada titular en determinados acuerdos tomados por el Consejo de Titulares cuando emite su responsable voto en este foro. Además, este porcentaje representa la responsabilidad de cada titular de contribuir a los gastos comunes del edificio. El criterio utilizado para establecer este porcentaje será el enfoque de análisis en este escrito.

Dieciocho años después, la Ley Núm. 104-1958 fue enmendada por primera vez con la Ley Núm. 157 de 4 de junio de 1976 (en adelante “Ley Núm. 157-1976”). Esta ley modificó la definición de un apartamento al incluir que este espacio debe estar “delimitado” y medirse en “espacios cúbicos”. El artículo 3 de la Ley Núm. 157-1976 describe un apartamento de la siguiente manera:

Artículo 3.-A los efectos de esta ley se entenderá por apartamiento cualquier unidad de construcción, suficientemente delimitada, consistente de uno o más espacios cúbicos, cerrados, parcialmente cerrados, o abiertos, y sus anejos, si algunos, aunque éstos no sean contiguos, siempre que tal unidad sea susceptible de cualquier tipo de aprovechamiento independiente, siempre que tenga salida directa a la vía pública o a determinado espacio común que conduzca a dicha vía.[3]

En otras palabras, uno de los cambios más notables en la definición de un apartamento se produjo durante la transición desde el Código Civil de 1930 al primer régimen de propiedad horizontal establecido en 1958, y posteriormente, con la primera enmienda de esta ley en 1976. Este cambio requería que un apartamento fuese una zona delimitada compuesta por espacios cúbicos.

III. Cambio de “Valor” a “Superficie” en el Cálculo del Porciento de Participación en Elementos Comunales (1976)

La Asamblea Legislativa hizo otro gran cambio al enmendar la Ley Núm. 104-1958 con la Ley Núm. 157-1976. A saber, cambió el cálculo del porciento de participación en elementos comunales para hacerse a base de la “superficie” del apartamento en vez del “valor” asignado al mismo por el desarrollador. Dice la Ley Núm. 157-1976 en su Exposición de Motivos, “[l]as limitaciones más importantes de la ley vigente son las siguientes: carece de criterios objetivos para determinar el porcentaje de participación en los elementos comunes que corresponderá a cada apartamiento”. (énfasis suplido).

Dicha enmienda cambió el concepto de cómo se calculaba el porciento de participación en las áreas comunales de valor a un criterio de superficie para incorporar criterios objetivos al pago de la cuota del titular. En lo relevante, el artículo 8 de la Ley Núm. 104-1958 se enmendó para que lea como sigue:

El titular tendrá derecho exclusivo a su apartamiento y a una participación con los demás titulares en los elementos comunes del inmueble, equivalente al porcentaje que represente la superficie del apartamiento en la superficie de la totalidad de apartamientos en el inmueble. En caso de apartamientos con dos o más niveles se considerará la superficie de cada nivel.[4]

Esta enmienda representa la primera ocasión en que se introduce en la ley de propiedad horizontal el concepto de calcular la participación de los titulares en los elementos comunes en función del tamaño de su apartamento o su superficie. Este cambio implica que la contribución de cada titular a los gastos del inmueble se determina utilizando un criterio objetivo en lugar de depender del criterio subjetivo del redactor de la escritura matriz.

Además, la Ley Núm. 157-1976 también brindó a los titulares de condominios existentes, o sea, aquellos construidos antes del año 1976, la oportunidad de elegir entre esta modificación basada en la superficie o mantener la fórmula anterior, que se basaba en el valor para calcular el porcentaje de participación en las áreas comunes. Según se discute en este escrito, esta opcionalidad se elimina con la nueva Ley de Condominios de Puerto Rico, Ley Núm. 129-2020.

IV. Cambio de “Valor” a “Superficie” en el Cálculo del Porciento de Participación en Elementos Comunales: electivo, no obligatorio (1976)

La primera enmienda a la Ley Núm. 104-1958, conocida como la Ley Núm. 157-1976, otorga al titular el derecho de elegir si desea modificar la forma en que se calcula su participación en los elementos comunes y establece los requisitos de votación necesarios para llevar a cabo dicho cambio. La sección 13 de la Ley Núm. 157-1976 establece que el requisito de votación para cambiar el cálculo de la participación en los elementos comunes de valor a superficie será de dos terceras partes de los titulares que, a su vez, reúnan dos terceras partes del valor en los elementos comunes. Dice la sección 13 de la Ley Núm. 157-1976:

Esta ley entrará en vigor noventa (90) días después de su aprobación y sus disposiciones regirán a todo inmueble sometido al régimen de Propiedad Horizontal, cualquiera que sea el momento en que fuera sometido a dicho régimen. Las comunidades de titulares que ya han sido sometidas al régimen de Propiedad Horizontal tendrán un plazo de un año a partir de la vigencia de la presente ley para adaptar sus escrituras de constitución y Reglamento a lo dispuesto en esta ley en lo que estuviere en contradicción con sus preceptos. Transcurrido dicho término las disposiciones de las escrituras de constitución y de los reglamentos de tales inmuebles no podrán ser aplicados en contradicción con lo establecido en la presente ley, y cualquiera de los titulares podrá instar judicialmente la adaptación prevenida.

. . . . . . . .

La enmienda que la Sección 1 de esta ley practica al artículo 8 de la Ley 104 de 25 de junio de 1958, según enmendada, a los fines de establecer el criterio de superficie de los apartamientos para la determinación de los porcentajes de participación en los elementos comunes sólo será vinculante para aquellos inmuebles ya cometidos al régimen si así lo deciden las dos terceras partes de los titulares que a su vez representen las dos terceras partes del valor en los elementos comunes.[5]

Sin embargo, aunque esta Ley Núm. 157-1976 en su sección 13 dispone que “regirá a todo inmueble sometido al régimen de propiedad horizontal, cualquiera que sea el momento en que fuera sometido a dicho régimen”, no tuvo el efecto retroactivo para la conversión de valor a superficie. Esto, pues, específicamente trata el tema del cambio de valor a superficie como un cambio que requiere el aval de los titulares. Es preciso enfatizar que en el segundo párrafo de la sección 13 de la Ley Núm. 157-1976 se dispuso que las comunidades de titulares tendrían el plazo de un año para adaptar las escrituras de constitución al régimen y a los reglamentos de los inmuebles. Transcurrido dicho término, estos no podrían ser aplicados en contradicción a lo establecido en dicho estatuto.

No obstante, en el mismo articulado, el legislador dispone que las enmiendas del artículo 8 de la Ley Núm. 104-1958, según enmendada, solo serían vinculantes para los inmuebles ya sometidos al régimen de propiedad horizontal antes de la vigencia de dicha ley “si así lo deciden dos terceras partes de los titulares que a su vez representen las dos terceras partes del valor en los elementos comunes”.

En otras palabras, el legislador eximió específicamente a los titulares de la obligación de conformar con la ley, a saber, cambiar su porcentaje de participación sobre los elementos comunes del criterio de valor al criterio de superficie, a menos que decidieran hacerlo mediante el voto de dos terceras partes de los titulares.[6] Como se discute a continuación, esa disposición de la Ley Núm. 157-1976 no fue enmendada con la segunda gran enmienda a la Ley Núm. 104-1958, la Ley Núm. 103-2003. Por esta razón, y hasta recientemente con la nueva Ley de Condominios del 2020, el Consejo de Titulares tenía el poder de decidir si quería permanecer bajo el régimen donde el porcentaje de participación sobre los elementos comunes se calculaba a base del criterio de valor, en vez de verse obligado a ajustarse a la ley vigente y cambiar al criterio de superficie.

V. La Retroactividad de la Ley de Condominios del 2003 No Alteró la Opción del Titular para Cambiar de “Valor” a “Superficie” (2003)

La Ley Núm. 103-2003 fue una enmienda a la Ley Núm. 104-1958. Esta enmienda, que fue extensa, estableció en su artículo 44 que sus disposiciones “regirán a todo inmueble sometido al régimen de Propiedad Horizontal, cualquiera que sea el momento en que fueran sometidos dicho régimen”. Sin embargo, estas disposiciones no afectaron a las relacionadas con el cambio de la fórmula para determinar el porcentaje de participación en los elementos comunes. Veamos.

La Ley Núm. 103-2003 no modificó las disposiciones del artículo 8 de la Ley Núm. 104-1958, ni la sección 13 de la Ley Núm. 157-1976. Estas disposiciones continuaron vigentes al no haber sido derogadas. El Tribunal Supremo lo afirmó en Trigo Margarida v. Cond. El Campeador, en el 2012. En palabras del propio Tribunal Supremo:

Debemos enfatizar que el Art. 8 no fue enmendado en forma alguna por la Ley de Condominios de 2003, así como tampoco se enmendó ni derogó la salvedad y especificación que hizo el legislador en la Sec. 13 de la Ley Núm. 157[-1976]. Más aún, el legislador no consideró este artículo en el 2003.[7]

El Tribunal Supremo afirmó en el caso Trigo Margarida que el cambio de método de cálculo, pasando de valor a superficie, no tiene efecto retroactivo. Esto, a pesar de lo dispuesto en la enmienda de 2003 a la Ley Núm. 104-1958. El Alto Foro interpretó que el legislador otorgó específicamente a los titulares, mediante una mayoría de dos terceras partes, el poder de decidir si deseaban modificar la forma en que se calcula su porcentaje de participación en los elementos comunes. Dice el Tribunal Supremo en Trigo Margarida:

Por todo lo anterior, cuando en un condominio – que se constituyó de acuerdo con el régimen de propiedad horizontal previo a la vigencia de la Ley Núm. 157 – aún se computa la participación en los elementos comunes a base del valor de la propiedad, y sus titulares deciden variar el criterio de dicho cálculo al de superficie, estos deben hacerlo mediante una votación de dos terceras partes de los titulares que, a su vez, representen las dos terceras partes del valor en los elementos comunes.

. . . . . . . .

Pautamos que es así, pues en 1976 el legislador dejó en manos de los titulares de los condominios ya adheridos al régimen hasta ese momento la decisión de si cambiaban el criterio del porcentaje de participación sobre los elementos comunes. Por consiguiente, no podemos descartar que existan condominios afectados por la Ley Núm. 157, que aún computan la participación en los elementos comunes a base del criterio de valor de la propiedad; ya sea porque no han celebrado una asamblea para modificar la fórmula o, ya celebrada, no consiguieron los votos necesarios que estableció la citada norma para la modificación.[8]

Es evidente, como lo establece el caso Trigo Margarida, que el legislador no introdujo enmiendas ni examinó las disposiciones del artículo 8 de la Ley Núm. 104-1058, tal como fue enmendado por la Ley Núm. 157-1976, durante la promulgación de la Ley de Condominios del 2003. En consecuencia, la Sección 13 de la Ley Núm. 157-1976, en lo que concierne al artículo 8 de la Ley Núm. 104-1058, que estaba dirigida específicamente a los condominios que ya estaban adheridos al régimen antes de la entrada en vigor de dicho estatuto, no fue derogada ni enmendada por la aprobación de la Ley Núm. 103-2003. De ahí que la disposición retroactiva de la Ley Núm. 103-2003 no tuvo ningún impacto en esta cláusula. Es importante recordar que la Ley Núm. 103-2003 fue una enmienda extensa a la ley existente en ese momento, pero no la derogó en su totalidad.

Esta opinión del Tribunal Supremo tuvo una disidencia importante, la cual cobra importancia particular a partir del 2020. El Juez Presidente Hernández Denton categóricamente explica que la Ley Núm. 103-2003 aplicó retroactivamente,[9] en todos sus incisos. Por consecuencia, cualquier condominio tenía que computar la participación de los elementos comunes a base del criterio de área superficial. Dice la opinión disidente:

[A] partir de la aprobación de la Ley del 1976, los condominios constituidos previos a 1976 podían optar por seguir computando sus cuotas a base del valor de la propiedad o cambiar dicho cómputo por el del área superficial mediante la votación requerida por la Sección 13 de este estatuto. No obstante, a partir del 2003,[10] todos los condominios debían ajustar sus escrituras y reglamentos para cumplir cabalmente con las disposiciones de la Ley del 2003, incluyendo computar sus participaciones sobre los elementos comunes utilizando el área superficial. Evidentemente, el legislador, al incluir que la Ley del 2003 les aplicará a todos los condominios independientemente del momento de su constitución, remplazó la opción expuesta en la Sec. 13 de la Ley de 1976 que tenían esos condominios por la obligación de cumplir con las disposiciones de la Ley del 2003.[11]

En resumen, a pesar de la opinión del Juez Presidente Hernández Denton, después de las enmiendas del 2003, el cálculo de la titularidad y la participación en los elementos comunes se determina de la siguiente manera: i) en los condominios constituidos después de 1976, se basa en el área superficial privativa de cada apartamento, y ii) en los condominios constituidos antes de 1976, se determina según el valor asignado por el desarrollador a cada unidad, siempre y cuando los titulares no hayan optado por cambiar este método. La Ley Núm. 157-1976 permitía que los condominios interesados en cambiar de valor a superficie pudieran hacerlo si dos terceras partes de sus titulares, que a su vez reunieran por lo menos dos terceras partes del valor en los elementos comunes, así lo aprobaran. La disposición de retroactividad de la Ley Núm. 103-2003 no aplicaba a esta disposición. Sin embargo, como se discute a continuación, la opinión disidente del Juez Presidente Hernández Denton se vuelve más relevante que nunca en 2020, ya que todo cambió con la nueva Ley de Condominios de Puerto Rico, aprobada el 15 de agosto del 2020, que derogó estas disposiciones mencionadas.

VI. Nueva Ley de Condominios con Nuevas Reglas de Juego (2020)

La Ley Núm. 129-2020, conocida como la Ley de Condominios de Puerto Rico, derogó toda ley anterior de condominios. Así lo dispone el artículo 75 de dicha ley: “Por la presente se deroga la Ley Núm. 104 de 25 de junio de 1958, según enmendada, conocida como la ‘Ley de Condominios’ y cualquier otra ley que vaya en contra de las disposiciones de esta Ley”. Su vigencia, establecida en el artículo 76 de dicha ley, cubre a todo condominio sin importar la fecha en que fue sometido al régimen: “Esta Ley comenzará a regir inmediatamente después de su aprobación y sus disposiciones regirán a todo inmueble sometido al régimen de Propiedad Horizontal, irrespectivo de la fecha en que fuera sometido a dicho régimen”.

Por primera vez en 62 años, tenemos una pieza legislativa nueva, con una nueva intención legislativa y sin jurisprudencia en cuanto al tema del cálculo del porciento de participación en las áreas comunales. El Tribunal Supremo, en el caso de Trigo Margarida v. Williams Hospitality, entendió que podía haber una coexistencia de dos criterios para determinar la participación de un apartamento en los elementos comunes, el de valor y el de superficie.  Sin embargo, el legislador ha determinado lo contrario al derogar específicamente toda disposición de la ley de propiedad horizontal y todas sus enmiendas que hagan referencia al criterio de valor como determinante para el cálculo de las cuotas de mantenimiento.

Los condominios sometidos al régimen de propiedad horizontal desde el 1958 al 1976 se regían bajo el concepto de valor para el cálculo de porciento de participación en las áreas comunes. A partir del 1976, estos condominios tenían la opción de cambiar al cálculo de superficie con la anuencia de dos terceras partes de los titulares. La gran enmienda del 2003, se aprobó con efecto retroactivo y ésta solamente permitía que la participación en los elementos comunes se midiera a base del área superficial. Sin embargo, el Tribunal Supremo dispuso que las enmiendas del 2003 dejaron inalteradas aquellas disposiciones de la Ley Núm. 157-1976 que trataban el concepto de valor a superficie, por lo tanto, continuaban en vigor.

Todo cambió al derogarse la Ley Núm. 104-1958, según enmendada, con la nueva Ley de Condominios de Puerto Rico, Ley Núm. 129-2020. El análisis del Tribunal Supremo de que los condominios aun tenían la opción de cambiar el concepto de valor para el cálculo de porcentaje de participación en las áreas comunes a uno de superficie, se destruye al haberse derogado toda la ley.

     A. Consideraciones al Derecho Adquirido

Antes de obligar indiscriminadamente a todo condominio que se rige por el valor a cambiar su fórmula para calcular el porcentaje de participación en las áreas comunes al concepto de superficie, la Junta de Directores debe considerar si en algún momento el Consejo de Titulares ha activamente votado en contra de la conversión de valor a superficie. Si lo ha hecho, sería un derecho adquirido de ese condominio el mantener el porcentaje de participación en las áreas comunes basado en el valor asignado en la escritura matriz. Entonces, para cambiar la disposición de la escritura matriz que dice que el porcentaje de participación en las áreas comunes se determinará a base del valor, se requeriría la unanimidad de los titulares.

Sin embargo, el condominio que no haya ejercido su derecho a elegir sobre el cambio de valor a superficie (como disponía la enmienda de 1976) no tiene un negocio jurídico configurado. El Código Civil de 1930, en su artículo 9, habla del efecto de la retroactividad de las leyes y el impacto en el derecho adquirido para los titulares. Así dice: “Efecto retroactivo. La ley no tiene efecto retroactivo, excepto cuando se dispone expresamente lo contrario. El efecto retroactivo de una ley no puede perjudicar los derechos adquiridos al amparo de una ley anterior”.

Si un Consejo de Titulares no votó activamente para mantener la fórmula basada en el valor, no puede reclamar ahora un derecho adquirido. En otras palabras, la limitación del Código Civil de 1930 en su artículo 9 sobre el efecto retroactivo, que no puede perjudicar los derechos adquiridos al amparo de una ley anterior, no aplicaría en este caso. Esto se debe a que no se ha configurado un derecho adquirido que impida que una nueva ley pueda alterarlo.

     B. Obligatoriedad: No Es Elección De Los Titulares

Si el Consejo de Titulares nunca ha votado para determinar su deseo en cuanto a la conversión de valor a superficie,[12] es necesario cumplir con la ley vigente y así incorporar en la escritura matriz el cambio de valor a superficie para calcular el porcentaje de participación en las áreas comunes. Esto debe ser aprobado por el Consejo de Titulares y no es opcional.

La fórmula para calcular la participación en los elementos comunales, que antes se encontraba en el artículo 8 de la Ley Núm. 104-1958, según enmendada, ahora se establece en el artículo 9 de la nueva Ley de Condominios de Puerto Rico, Ley Núm. 129-2020. Es importante destacar que el artículo 9 de la Ley Núm. 129-2020 es sustancialmente idéntico al antiguo artículo 8.[13] Es decir, la fórmula para el cálculo del porciento de participación en las áreas comunales se basa en el tamaño o superficie. Dice el artículo 9 de la Ley Núm. 129-2020:

El titular tendrá derecho exclusivo a su apartamento y a una participación con los demás titulares en los elementos comunes del inmueble, equivalente al porcentaje que represente la superficie del apartamento en la superficie de la totalidad de apartamentos en el inmueble. En caso de apartamentos con dos (2) o más niveles se considerará la superficie de cada nivel.[14]

La Ley Núm. 129-2020 también establece esta definición en una nueva sección de definiciones, en el artículo 3, donde específicamente define lo que es el “Porcentaje de Participación” como “Fórmula basada en la relación entre el área superficial privativa de un apartamento y la suma de todas las áreas superficiales privativas de todos los apartamentos del condominio”.

Por lo tanto, en la actualidad, el Consejo de Titulares no tiene la opción de elegir cuál será el criterio utilizado para determinar la cuota de participación de los titulares en los elementos comunales. A partir de la Ley Núm. 129-2020, todo condominio está obligado a ajustar sus escrituras y reglamentos para cumplir cabalmente con las disposiciones de dicha ley, incluyendo el recálculo de sus participaciones en los elementos comunales basado en el criterio de superficie.

La Junta de Directores está obligada, según dispone el artículo 53(i) de la Ley Núm. 129-2020, a “[c]umplir y hacer cumplir las disposiciones de esta Ley, del reglamento, de la escritura matriz y de los acuerdos del Consejo de Titulares”. La ley es clara en cuanto al criterio de superficie para determinar las contribuciones de cada titular. La Junta de Directores no estaría cumpliendo con el mandato de la ley si no atiende esta materia, la cual el legislador plasmó sin titubeo ni alternativa al derogar toda ley anterior.

VII. Conclusión

En resumen, la nueva Ley de Condominios de Puerto Rico, Ley Núm. 129-2020, derogó todas las leyes anteriores relacionadas con el régimen de propiedad horizontal. Esto cambió fundamentalmente la forma en que se determina el porcentaje de participación en los elementos comunes de un condominio. Antes de esta ley, los condominios construidos antes de 1976 tenían la opción de elegir entre calcular su porcentaje de participación basado en el valor asignado por el desarrollador en la escritura matriz o en la superficie de sus unidades, con la elección siendo decidida por el Consejo de Titulares y requiriendo una mayoría de dos terceras partes de los votos. Sin embargo, con la nueva ley de condominios, se eliminó la opción de elección. Ahora, todos los condominios deben calcular obligatoriamente su porcentaje de participación en los elementos comunes en función de la superficie de sus unidades. Esta medida busca establecer un criterio más objetivo y uniforme en Puerto Rico.

Por otro lado, si el condominio llevó a cabo una votación antes de la vigencia de la Ley 129-2020 para mantener el criterio basado en el valor, en ese caso, los titulares tienen un derecho adquirido en la fórmula existente y cualquier modificación requeriría una votación unánime para cambiar la disposición en la escritura matriz. En este contexto, la unanimidad de los titulares sería necesaria para efectuar el cambio, ya que se ha configurado un derecho adquirido en función de la voluntad previamente expresada por el Consejo de Titulares. Es importante tener en cuenta que, aunque obligar un cambio tan importante puede considerarse una restricción a los derechos de los titulares, en este caso particular, se argumenta que es más equitativo. Esto, ya que el valor original asignado por los desarrolladores podría haber sido subjetivo. La nueva ley establece un criterio más objetivo basado en la superficie de las unidades.

En conclusión, la nueva Ley de Condominios de Puerto Rico ha transformado la forma en que se calcula el porcentaje de participación en los elementos comunes de los condominios, eliminando la opción de elegir entre valor y superficie y estableciendo un criterio objetivo y uniforme para todos los condominios en la isla.

[1] Véase De la Fuente v. Antonio Roig Sucrs., S. en C., 82 DPR 514 (1961).

[2] Ley-Decreto Núm. 407 de 16 de septiembre de 1952 de la República de Cuba.

[3] Artículo 3 de la Ley Núm. 157-1976 (énfasis suplido).

[4] Artículo 8 de la Ley Núm. 104-1958 (énfasis suplido).

[5] Sección 13 de la Ley Núm. 157-1976 (énfasis suplido).

[6] Véase Trigo Margarida v. Cond. El Campeador, 187 DPR 384 (2012).

[7] Trigo Margarida v. Cond. El Campeador, 187 D.P.R. 384, 398 (2012) (énfasis suplido).

[8] Id. en la pág. 408  (énfasis suplido).

[9] Félix R. Figueroa Cabán et.al., Derechos Reales, 83 Rev. Jur. UPR 859, 875 (2014):

La doctrina de la retroactividad de las leyes no aplica automática e irrestrictamente a todo estado de derecho surgido bajo el ordenamiento anterior. Por el contrario, afecta solamente a situaciones jurídicas objetivas; es decir, a aquellos estados de derecho cuya extensión y alcance se determinan por la ley. Por ende, no perjudica derechos adquiridos mediante negocios singulares e individuales bajo el ordenamiento jurídico desplazado. Es decir, quedan al margen de la aplicación retroactiva de la Ley de Condominios de 2003 aquellas situaciones jurídicas subjetivas, cuya extensión y alcance emanan de un acto o negocio jurídico consumado, “en la que las partes afectadas descansaron en el estado de derecho que regía al amparo de la ley anterior”. Consejo de Titulares v. Williams Hospitality Group, 168 DPR 101 (2006). En nuestra opinión, la fórmula para determinar la cuota de participación en los elementos comunes es una situación objetiva, cuya extensión y alcance son determinados por el artículo 8 y la sección 13 de la Ley Núm. 157 y por el artículo 8 de la Ley de Condominios de 2003. (énfasis suplido).

[10] La opinión del Juez Hernández Denton es cónsona con el artículo 44 de la Ley de Condominios, Ley Núm. 104-1958, según enmendada, que estableció que sus disposiciones “regirán a todo inmueble sometido al régimen de Propiedad Horizontal, cualquiera que sea el momento en que fueran sometido dicho régimen”.

[11] Trigo Margarida opinión disidente pág. 422 (énfasis suplido).

[12] Esta votación del Consejo de Titulares se tiene que haber efectuado antes de la vigencia de la Ley 129-2020.

[13] El único cambio es el término ‘apartamiento’ que ahora es apartamento.

[14] Artículo 9 de la Ley Núm. 129-2020 (énfasis suplido).