I. Introducción

Hace unos años, adquirir una propiedad para vivienda era un proceso accesible para los ciudadanos, siempre y cuando cumplieran con ciertos requisitos como ingreso, estabilidad económica, disponibilidad crediticia, entre otros factores. Sin embargo, ese panorama ya no es el que prevalece en nuestro país. Las propiedades con fines residenciales han aumentado drásticamente de valor y su disponibilidad ha disminuido considerablemente. Factores tales como la inflación y la disponibilidad de vales otorgados por el gobierno mantienen el mercado con una gran demanda, pero la oferta es sumamente limitada.^[1]

Ante esta realidad, muchos ciudadanos han tenido que recurrir a alquilar propiedades para vivir con sus familias, toda vez que los diferentes factores que afectan la economía actualmente, no les permiten comprar una residencia.

En un país donde se ubican 41% del total de un millón de arrendadores registrados en la plataforma de renta a corto plazo Airbnb,^[2] resulta preocupante la poca accesibilidad a una vivienda digna que tienen actualmente los puertorriqueños. Este 41% de arrendadores de propiedades ubicadas en Puerto Rico han decidido no ofrecer sus viviendas en arrendamiento a largo plazo. Es evidente que, como dueños de las propiedades, estos tienen derecho a utilizarlas según prefieran. Sin embargo, esto agrava aún más la problemática o falta de disponibilidad de vivienda a largo plazo que existe en la isla.

En los pasados meses, medios noticiosos y programas investigativos han presentado reportajes relacionados al proceso de desplazamiento masivo que han pasado comunidades como Puerta de Tierra^[3] y Santurce, entre otros.^[4] En estos sectores, numerosos edificios, casas y propiedades inmuebles han sido adquiridas por inversionistas y estos han solicitado el desalojo de los residentes. Muchas de estas personas son envejecientes o personas de bajos ingresos, por lo que, en repetidas ocasiones, no tienen capacidad adquisitiva para comprar una vivienda propia.

Por años los ciudadanos han dependido de la buena voluntad del arrendador para permanecer en la propiedad alquilada. Si el arrendador la vendía a un tercero, era prerrogativa del nuevo adquirente tolerar al arrendatario o dar por terminada la relación contractual. Los ciudadanos han exigido a la Asamblea Legislativa que considere opciones para evitar el desplazamiento de las personas que tienen contratos de arrendamiento cuando la propiedad que constituye su vivienda se vende a un tercero.^[5] Es este el objetivo de esta ponencia, considerar y proponer la adopción de algunas de esas opciones.

II. El contrato de arrendamiento en el Código Civil de 2020 y sus implicaciones sobre el derecho de propiedad del arrendador

El contrato de arrendamiento se define en el artículo 1331 del Código Civil de 2020 como un contrato mediante el cual “el arrendador se obliga a ceder temporalmente al arrendatario el uso y disfrute de un bien a cambio de un precio cierto.”^[6]

Bajo el artículo 1461 del Código Civil de 1930 existía el principio conocido como “venta quita renta”. Este principio expresaba que: «El comprador de una finca arrendada tiene derecho a que termine el arriendo vigente al verificarse la venta, salvo pacto en contrario y lo dispuesto en la Ley Hipotecaria».^[7]

Ante este panorama, el arrendatario y el arrendador tenían que pactar las normas que regirían el negocio jurídico si la propiedad se vendía a un tercero. De no pactarse, se entendía que el tercero comprador tenía derecho a terminar el contrato de arrendamiento aun cuando el contrato fuera previo a la compraventa y su vigencia se extendiera hasta una fecha posterior a la enajenación. 

Sin embargo, el principio de “venta quita renta” sufrió cambios cuando se aprobó el Código Civil de 2020. Un ejemplo de estos cambios es el artículo 1334 que dispone que «el fallecimiento del arrendador o la enajenación del bien arrendado no afecta la duración del arrendamiento convenido, salvo pacto distinto».^[8]

Del análisis del texto de este articulo 1334 se puede inferir que, si no se pacta nada en contrario, el contrato de arrendamiento continuaría vigente por el tiempo de duración en que fue pactado inicialmente. Esto aparenta obligar al tercero comprador a someterse al acuerdo pactado por el arrendador original (vendedor) por el tiempo que dure el contrato firmado entre él y el arrendatario.

Sin embargo, es necesario analizar las implicaciones de este articulo y su aparente intención de crear un derecho real donde podría alegarse que solo existe un derecho personal. De ordinario los derechos personales no son oponibles ante terceros extraños a la relación contractual. Ejemplo de esto es que el arrendador puede pactar cualesquiera contratos que desee sobre el inmueble, siempre y cuando este forme parte de su patrimonio.^[9]

El derecho a la propiedad en Puerto Rico está establecido en la Constitución del Estado Libre Asociado de Puerto Rico.^[10] Este derecho constitucional garantiza a los ciudadanos el derecho a poseer, usar y disfrutar de sus propiedades de acuerdo con las leyes establecidas, por lo que se encuentra enmarcado de manera privilegiada dentro del sistema legal establecido por el Gobierno de Puerto Rico, que se rige por su propia Constitución, leyes y jurisprudencia. De igual forma, y por ser un territorio incorporado de los Estados Unidos, también está sujeto a las leyes federales de EE. UU. en asuntos relacionados con la propiedad.

El derecho constitucional a la propiedad en Puerto Rico implica que los propietarios tienen protección contra la expropiación injusta por parte del gobierno y que tienen derecho a un proceso justo y adecuado en caso de disputas sobre la propiedad. Además, este derecho establece la base para la regulación y protección de la propiedad privada en la isla, así como para el desarrollo de políticas públicas relacionadas con el uso de la tierra y la vivienda.

Es importante tener en cuenta que el derecho constitucional a la propiedad en Puerto Rico está sujeto a la interpretación y adjudicación por parte de los tribunales y puede evolucionar a lo largo del tiempo por medio de enmiendas constitucionales y decisiones judiciales.

Por otra parte, el artículo 1342 del Código Civil de 2020, dispone que «el contrato de arrendamiento no requiere, para su validez, formalidad especial alguna, salvo cuando el objeto es un bien inmueble y se pretende inscribir en el Registro de la Propiedad para que tenga eficacia ante tercero».^[11] Lo que establece este artículo es norma reiterada en derecho, pues, junto a la Ley del Registro de la Propiedad Inmobiliaria del Estado Libre Asociado de Puerto Rico, Ley Núm. 210 de 8 de diciembre de 2015, según enmendada,^[12] regula la entrada del contrato en el Registro de la Propiedad así como los formalismos requeridos para que pueda inscribirse y sea oponible ante terceros.

La protección que obtiene el arrendatario al inscribir el contrato de arrendamiento en el Registro de la Propiedad consiste en que, si el inmueble arrendado es vendido a un tercero, este gozará de la protección registral, como si fuera un derecho real, para retener la posesión hasta tanto termine el plazo establecido.^[13]

Resulta complejo analizar cómo el texto del articulo 1334 crea un choque entre lo que es un derecho personal y uno real.^[14] Este articulo puede crear la percepción de que, sin estar inscrito en el Registro de la Propiedad, el arrendatario gozaría de una protección “de naturaleza real” si el arrendador decide vender, y que esto obligaría al tercero comprador a tolerar el arrendamiento del inmueble por el tiempo que dure el contrato.^[15]

Analizado en su totalidad, se podría concluir que el incluir la cláusula especifica que nos ocupa —la enajenación del bien arrendado no afecta la duración del arrendamiento convenido, salvo pacto distinto— sería suficiente para garantizar el derecho del arrendatario a permanecer en la residencia, aun cuando la propiedad sea vendida a un tercero que no forme parte del contrato original de arrendamiento.

Quedarían subsanadas las lagunas que se alega levanta este articulo 1334 si lo comparamos con derechos reales que no necesitan constar en el Registro de la Propiedad para ser oponibles ante terceros, como lo es el derecho de usufructo.^[16] Este derecho puede pactarse mediante acuerdo privado o escritura pública y confiere al usufructuario un derecho real sobre la propiedad.^[17]

III. La experiencia en el Derecho comparado

En países europeos los gobiernos han optado por regular en ciertas zonas los alquileres a corto plazo.^[18]

La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) en España es la principal normativa que regula los contratos de arrendamiento de viviendas y locales comerciales en entornos urbanos. La LAU establece los derechos y obligaciones tanto para arrendadores (propietarios) como para arrendatarios (inquilinos).

Esta ley ha sufrido cambios a través de los años ya que, en diferentes etapas de la historia de España, el gobierno español ha tenido que hacer un balance de intereses entre los derechos propietarios y los derechos de los arrendatarios. Sin embargo, en su última actualización del 25 de mayo de 2023 publicada en el Boletín del Estado (BOE), la LAU ha restaurado muchas de las protecciones a los arrendatarios, en aras de proteger el derecho de vivienda asequible para los ciudadanos.

La LAU se aplica a los contratos de alquiler de inmuebles destinados a vivienda y a locales comerciales situados en zonas urbanas. No se aplica a arrendamientos de temporada, turísticos o a viviendas vacacionales, que están sujetos a normativas específicas.

Para los contratos de vivienda, la duración mínima es de cinco años si el arrendador es una persona física y de siete años si es una persona jurídica. Después de este periodo, el contrato se puede prorrogar de forma tácita por periodos anuales hasta un máximo de tres años adicionales. En el caso de los contratos de locales comerciales, la duración mínima es de cinco años, con posibilidad de prórroga hasta un máximo de tres años adicionales.

La LAU permite la libertad de pacto en cuanto a la fijación de la renta, pero también establece la posibilidad de actualizarla anualmente mediante el Índice de Precios del Consumidor (IPC) u otro índice que se haya acordado en el contrato.

El arrendador puede exigir al inquilino una fianza equivalente a una mensualidad de renta en el caso de viviendas y a dos mensualidades en el caso de locales comerciales. Esta fianza se debe depositar en un organismo público para su custodia.

La LAU regula las obras y mejoras que puede realizar el inquilino en el inmueble arrendado, estableciendo que algunas mejoras pueden ser descontadas del importe de la renta o requerir el consentimiento previo del arrendador.

La ley contempla diversas causas por las cuales el contrato de arrendamiento puede ser resuelto de forma anticipada, como el impago de la renta, el incumplimiento de las obligaciones del inquilino o la necesidad del arrendador de recuperar la vivienda para sí mismo o para un familiar cercano.

En el contexto de la Ley de Arrendamientos Urbanos en España, hay una serie de protecciones y derechos que se aplican tanto a los arrendadores como a los inquilinos al momento de vender una propiedad arrendada. Estas protecciones están destinadas a garantizar los derechos de ambas partes y a proporcionar cierta estabilidad durante el proceso de venta. Aquí hay algunas de las principales protecciones para ambas partes:

A. Derechos del arrendador al vender la propiedad arrendada
El arrendador tiene el derecho de vender la propiedad arrendada en cualquier momento, siempre y cuando respete los términos del contrato de arrendamiento y cumpla con las leyes aplicables.

Si el arrendador vende la propiedad arrendada, el contrato de arrendamiento continúa vigente y se transfiere al nuevo propietario. El inquilino tiene derecho a permanecer en la propiedad hasta que finalice el contrato de arrendamiento, según las condiciones acordadas en el contrato y la ley.

El nuevo propietario está obligado a respetar todos los términos y condiciones del contrato de arrendamiento existente, incluidas las condiciones de duración y renta.

B. Derechos del inquilino al vender la propiedad arrendada
El inquilino tiene derecho a ser informado por escrito sobre la venta de la propiedad arrendada por parte del arrendador. Esta notificación debe contener la identidad del nuevo propietario y la fecha efectiva de la venta.

El inquilino tiene derecho a permanecer en la propiedad arrendada hasta que finalice el contrato de arrendamiento, incluso si la propiedad es vendida a un nuevo propietario. El nuevo propietario no puede rescindir el contrato de arrendamiento antes de que expire su plazo, a menos que existan causas legalmente justificadas para hacerlo.

El inquilino tiene derecho a que se respeten todas las condiciones y términos del contrato de arrendamiento existente por parte del nuevo propietario, incluidas las condiciones de renta y duración del contrato.^[19]

En resumen, tanto el arrendador como el inquilino están protegidos por la Ley de Arrendamientos Urbanos en España al momento de vender una propiedad arrendada. Estas protecciones están diseñadas para garantizar la estabilidad y los derechos de ambas partes durante el proceso de venta y transferencia del contrato de arrendamiento.

Para muchos resulta chocante pensar en una legislación amplia y definida como la que tiene España para aplicarse en Puerto Rico, ya que alegan que esta atentaría contra los derechos constitucionales sobre la propiedad. Sin embargo, aplicando un balance de intereses, resulta prudente regular de cierta forma los efectos que está provocando el desarrollo desmedido de este nuevo emprendimiento que conocemos como arrendamientos a corto plazo en nuestra sociedad. Este tipo de regulación ayudaría a evitar el abandono comunitario de áreas que, por proliferarse los arrendamientos a corto plazo, se conviertan en áreas fantasmas donde no existe una comunidad que promueva la autogestión. También desalentaría la venta de estructuras aptas para viviendas habituales, necesarias para nuestra gente, a inversores o desarrolladores de negocios de alquiler a corto plazo para fines turísticos.  

V. Propuesta para un mercado de alquiler de vivienda asequible y sostenible

Puerto Rico ya tuvo desde 1946 a 1995 una Ley de Alquileres Razonables, la Ley Núm. 464 de 25 de abril de 1946.^[20] Esta fue una legislación importante que buscaba regular los precios de alquiler en Puerto Rico después de la Segunda Guerra Mundial. Esta ley se implementó en un momento en que había una gran demanda de viviendas debido al crecimiento de la población y la urbanización. La ley establecía límites sobre los aumentos del canon de alquiler y otorgaba protecciones a los inquilinos contra aumentos excesivos o injustificados. Su objetivo era garantizar que los alquileres fueran justos y razonables para ambas partes, propietarios e inquilinos.

La Ley 464 fue derogada por la Ley Núm. 57 de 25 de junio de 1995. La derogación de esta ley fue parte de un proceso de reforma más amplio en el sistema de alquileres de Puerto Rico. Algunas de las razones detrás de la derogación incluyeron:

1. Cambios en el panorama económico y social: A lo largo de los años, Puerto Rico experimentó cambios significativos en su economía y estructura social. La ley de alquileres razonables fue promulgada en un contexto específico después de la Segunda Guerra Mundial, pero las condiciones y necesidades de la población habían evolucionado desde entonces.
2. Debate sobre la eficacia de la ley: Algunos argumentaban que la ley de alquileres razonables había cumplido su propósito inicial, mientras que otros sostenían que había obstaculizado la inversión en la vivienda y el desarrollo económico.
3. Reformas en el mercado de alquiler: Con el tiempo, se plantearon nuevas ideas sobre cómo regular el mercado de alquileres de manera más efectiva y equitativa. La derogación de la Ley de Alquileres Razonables puede haber sido parte de un esfuerzo más amplio para modernizar las regulaciones de alquiler en Puerto Rico.

En resumen, la derogación de la Ley de Alquileres Razonables de Puerto Rico de 1946 fue el resultado de cambios en las condiciones económicas y sociales, así como de debates sobre la eficacia y la necesidad de reformas en el mercado de alquileres.

Recientemente la legislatura ha intentado aprobar legislación para estabilizar las rentas, pero tanto las agencias como el sector privado han manifestado su oposición a estas medidas por entender que atentan contra el derecho a la propiedad.^[21]

Ante el marco legal que actualmente regula los arrendamientos en la isla, resulta evidente la necesidad de legislación que ofrezca protecciones a las comunidades y a los arrendatarios. De igual forma, las agencias concernientes deben trabajar con el Gobierno Central para identificar las necesidades de vivienda existentes y así lograr idear soluciones para garantizar una vivienda segura a los puertorriqueños.

Ante la dificultad para encontrar vivienda asequible que enfrentan los ciudadanos en la isla, resulta imperativo que el gobierno cree política pública e impulse leyes dirigidas a proteger a los ciudadanos. Alternativas como la limitación de alquileres a corto plazo en ciertas zonas, la designación de fondos estatales y federales para la construcción de viviendas con restricciones de uso a corto plazo, la expedición de permisos para uso de alquiler de un espacio limitado dentro de una propiedad que su uso principal continue siendo residencial, entre otras opciones, resultarían en un balance de intereses que ayudaría a todas las partes.

Es comprensible que quien posea una propiedad desee maximizar los ingresos que puede obtener de esta y desee defender su derecho constitucional a disponer de su propiedad privada como mejor entienda. Sin embargo, si toda una comunidad se convierte en una de alquileres a corto plazo, ¿quiénes velarán por el estado de esta? ¿Quiénes denunciarán el vandalismo y la necesidad de mejorar la infraestructura? ¿Quiénes conservarán las áreas verdes y recreativas? La persona que va con el propósito de hacer turismo o pasar un periodo de tiempo corto en una propiedad de alquiler es una persona que no tiene ningún vínculo con la comunidad, ya que no siente que pertenece a ella ni es responsable por su desarrollo o bienestar.

La Unión Europea ha impulsado un reglamento para lograr un balance entre los alquileres a corto y a largo plazo. De igual forma, países como Italia, Francia, Alemania, Reino Unido, entre otros, han establecido legislación, controles y regulación para atender el asunto de la disponibilidad de vivienda para con sus residentes. ^[22]

Resulta necesario que, en aras de ofrecer protecciones debidas a los inquilinos, nuestra legislatura apruebe leyes que creen un marco jurídico claro y uniforme para garantizar un espacio donde puedan coexistir los alquileres de corto y a largo plazo de forma paralela, sin que la demanda de uno cree escasez del otro.

Aunque se reconoce que la disposición del artículo 1334 del Código Civil 2020 pretendía ofrecer algún tipo de protección adicional a las ya existentes, la realidad es que se necesita legislación especial para atender el asunto de la vivienda asequible y ofrecer protecciones reales a quienes deciden ser arrendatarios a largo plazo de propiedades en Puerto Rico.  Un modelo como el de la LAU de España, el cual contiene parámetros específicos, claros y definidos sobre los derechos y obligaciones tanto de los arrendadores como de los arrendatarios, ofrecería a los puertorriqueños una herramienta útil para atender el asunto de la escasez de vivienda en la isla.

Será el Tribunal Supremo de Puerto Rico el que, en su día, tendrá que aclarar el alcance del artículo 1334 frente a la protección constitucional de la propiedad privada y el derecho de toda persona a tener una vivienda digna, aunque sea alquilada, por un plazo razonable. Al evaluar esta controversia jurídica, el tribunal tendrá que hacer un balance de intereses entre los derechos propietarios y los derechos de los arrendatarios, teniendo en cuenta las obligaciones del Estado de salvaguardar la salud, la seguridad y la vivienda digna de todos los puertorriqueños.

* Abogada especialista en asuntos de vivienda; comisionada de la Comisión de Derecho Civil (2022 – presente).

[1] Disponible en: https://www.noticel.com/economia/top-stories/20240520/sigue-reduciendose-capacidad-economica-para-adquirir-una-vivienda/. (22 de mayo de 2024).

[2] Puerto Rico se convierte en el país con más súperanfitriones en Airbnb – Metro Puerto Rico (22 de mayo de 2024).

[3] Denuncian que beneficiarios de la ley 22 están acaparando propiedades en Puerta de Tierra – Metro Puerto Rico (22 de mayo de 2024).

[4] El desafío que enfrentan las comunidades por la gentrificación – El Nuevo Día (elnuevodia.com) (23 de mayo de 2024).

[5] Why are Puerto Ricans being displaced? – 9 Millones (20 de mayo de 2024).

[6] 31 LPRA § 10101.

[7] Id. § 4068.

[8] Id. § 10104.

[9] Colón v. Club Rotario, 64 DPR 572 (1945); Feliciano v. Antonio Roig Sucesores, 56 DPR 719 (1940).

[10] Const. PR, Art. II, Sec. 7: Derecho a la vida, a la libertad y al disfrute de la propiedad; pena de muerte, no existirá; debido proceso; igual protección de las leyes; menoscabo de contratos; propiedad exenta de embargo. 

Se reconoce como derecho fundamental del ser humano el derecho a la vida, a la libertad y al disfrute de la propiedad. No existirá la pena de muerte. Ninguna persona será privada de su libertad o propiedad sin debido proceso de ley, ni se negará a persona alguna en Puerto Rico la igual protección de las leyes. No se aprobarán leyes que menoscaben las obligaciones contractuales. Las leyes determinarán un mínimo de propiedad y pertenencias no sujetas a embargo. (Énfasis suplido).

[11] 31 LPRA § 10151.

[12] 30 LPRA § 600 et. seq.

[13] Garaje Cooperativo de Sabana Grande v. Arco Caribbean, Inc., 111 DPR 52 (1981); Saavedra v. Central Coloso, Inc., 85 DPR 421 (1962).

[14] 31 LPRA § 10104.

[15] Atocha v. Registrador, 123 DPR 571 (1989).

[16] Cód. Civil PR arts. 877-919, 31 LPRA §§ 8381- 8450.

[17] Luis Muñiz Argüelles, Lecciones de derechos reales 461-462 (Bibliográficas 2023). 

[18] Airbnb reafirma su compromiso con una regulación de la UE para el alquiler de corta duración (24 de mayo de 2024).

[19] Ley 29/1994 – Ley de Arrendamientos Urbanos – España.

[20] 17 LPRA §§ 181-218.

[21] Uno de los proyectos más discutidos fue el Proyecto de la Cámara 1242 de la autoría de la representante Mariana Nogales, que propone crear la “Ley para la Estabilización de Rentas en Puerto Rico”. También se presentó el Proyecto de la Cámara 1331 y la Resolución de la Cámara 643 con propósitos similares. Las opiniones varían, pero el sentir popular es que las propuestas no son adecuadas para atender la realidad social que vive el país por el déficit de vivienda digna.  Véanse, entre muchos, estos artículos :. https://andrescordova.substack.com/p/ley-para-la-estabilizacion-de-rentas; https://aldia.microjuris.com/2022/10/15/departamento-de-la-vivienda-se-opone-a-la-creacion-de-ley-para-estabilizar-la-renta-en-puerto-rico/; https://claridadpuertorico.com/la-vivienda-digna-sera-tema-de-campana-electoral/https://www.noticel.com/legislatura/ahora/economia/top-stories/20221014/proyecto-que-propone-control-en-rentas-podria-ser-inconstitucional/ (mayo, junio 2024).

[22] ¿Qué países están tomando medidas contra los alquileres tipo Airbnb? | Euronews  (24 de mayo de 2024).