Buenos días a todos los presentes. Es un honor y un privilegio estar aquí hoy, frente a tan distinguida audiencia, para ofrecer esta ponencia sobre “El derecho propietario frente al derecho de vivir en paz: los alquileres a corto plazo y su incursión en la calidad de vida del vecindario”.

Quiero expresar mi más sincero agradecimiento a Colegio de Abogados y Abogadas de Puerto Rico, a su presidente Lcdo. Manuel A. Quilichini, a su Junta de Directores y, por supuesto, a la Lcda. Migdalia Fraticelli Torres por esta oportunidad. Su confianza en mi capacidad para abordar este tema es un verdadero reconocimiento y un estímulo para seguir profundizando en estas cuestiones legales y socioeconómicas. Como exalumno de la Lcda. Fraticelli Torres, puedo decir con certeza que su dedicación a la enseñanza y su compromiso con el desarrollo profesional de sus estudiantes han dejado una huella imborrable en mi formación. Agradezco, de esta forma, su mentoría y la inspiración que ha brindado a tantos de nosotros.

Sin más preámbulos, comencemos esta jornada de análisis y reflexión sobre los alquileres a corto plazo en nuestra querida isla. Espero que esta ponencia sea enriquecedora para todos y nos ayude a encontrar soluciones equitativas y sostenibles.

I. Planteamiento del problema

A. El derecho propietario vs. la sana convivencia e igualdad social

El derecho de propiedad es fundamental en cualquier sociedad. La Constitución del Estado Libre Asociado de Puerto Rico reconoce y establece el derecho al disfrute de la propiedad como un derecho fundamental. En su Artículo 2 (Carta de Derechos), Sección 7, equipara este derecho con el derecho a la vida y la libertad. Nuestra carta magna dicta que “Ninguna persona será privada de su libertad o propiedad sin el debido proceso de ley”. Además, el Código Civil de Puerto Rico de 2020 define y regula los aspectos relacionados con la propiedad, los bienes inmuebles y muebles, y los derechos de los propietarios.

B. Los alquileres a corto plazo (ACP)

Los alquileres a corto plazo (ACP) han surgido como una opción popular para propietarios que desean generar ingresos adicionales alquilando sus propiedades a turistas. Sin embargo, esta práctica también plantea desafíos en términos de regulación y su impacto en la comunidad. El crecimiento exponencial de los alquileres a corto plazo (ACP) en Puerto Rico ha generado un impacto significativo en la economía local y la vida de los residentes. En los últimos años, la popularidad de plataformas tales como Airbnb y Vrbo, así como algunas plataformas similares locales, ha transformado la forma en que los turistas encuentran alojamiento en la isla. Este fenómeno no solo ha impulsado el turismo, sino que también ha planteado desafíos en términos de regulación, desplazamiento de comunidades locales y cambios en la dinámica urbana. Es crucial comprender la magnitud de este fenómeno y explorar soluciones sostenibles para garantizar un equilibrio entre el desarrollo turístico y la calidad de vida de los puertorriqueños.

C. Las causas del auge de alquileres a corto plazo (ACP)

En menos de una década, el número de alquileres a corto plazo en Puerto Rico aumentó aproximadamente de 1,000 en 2014 a más de 25,000 en 2023.^[1] Este aumento dramático ha generado varios cambios desafiantes en la dinámica comunitaria y el acceso a la vivienda.^[2] Algunas causas relevantes para este fenómeno han sido:

1. Huracán María: Después del huracán María en 2017, muchas personas emigraron al territorio continental de Estados Unidos, mientras que nuevos inversores llegaron a la isla para comprar casas y propiedades.^[3]
2. Falta de regulación robusta y acción fiscalizadora: La falta de regulación sólida, uniforme y de acción fiscalizadora por parte del Estado ha permitido un crecimiento descontrolado de los ACP, lo que ha afectado el acceso a la vivienda y la calidad de vida en las comunidades.^[4]
3. Economía Colaborativa:^[5] Los ACP son una modalidad de la economía colaborativa que permite a las personas compartir y obtener ingresos de propiedades inmuebles que ya poseen.^[6]

Para abordar estos desafíos, se han propuesto soluciones impulsadas por la comunidad, como clasificar ciertos ACP como negocios, exigir licencias y permisos y aumentar los impuestos para apoyar la fiscalización y los servicios públicos.^[7] Ciertamente, el equilibrio entre el turismo y la protección de las comunidades es crucial para el futuro de Puerto Rico.^[8] Examinemos, brevemente, las distintas fuentes legales que actualmente “regulan” este tipo de alquiler y la regulación propuesta para atender esta situación.

II. Fuentes legales aplicables antes y después del huracán María

A. Reglamento de Hospederías, Reglamento Núm. 8856

El Reglamento de Hospederías, Reglamento Núm. 8856 de 22 de noviembre de 2016, bajo la jurisdicción de la Compañía de Turismo, es la fuente legal actual que regula los alquileres a corto plazo en Puerto Rico. En particular, el Capítulo VIII trata sobre los requisitos para establecer un “Alojamiento Suplementario de Corto Plazo (Short Term Rental)”. Sobre este tipo de arrendamiento, el Reglamento Núm. 8856, en lo pertinente a nuestra discusión en el día de hoy, indica:

Capítulo 1. Disposiciones Generales
Artículo 5: Definiciones
[…]
F. Alojamiento Suplementario de Corto Plazo (“Short Term Rentals”) – Consiste del alquiler de corto plazo, de cualquier tipo de estructura, habitación, casa o apartamento que por su naturaleza resulta conveniente o de importancia al desarrollo turístico. Operará exclusivamente con fines turísticos, para el alojamiento de huéspedes, mediante paga por un período igual o menor a noventa (90) días. Cumplirá con todos los requisitos de registro, licencias y número de hostelero, requerido por la Compañía. Contará con un mínimo de una (1) unidad hasta un máximo de seis (6) unidades. Será el propósito de esta categoría reglamentar todo tipo de alojamiento a corto plazo disponible a turistas para lograr mejor calidad del producto turístico y atender un segmento del mercado de turistas con opciones de alojamiento turístico suplementario o alternativo, no tradicional. El operador estará disponible para proveer o coordinar un servicio limitado al huésped, según sea solicitado y a costo adicional por parte del huésped. (Énfasis suplido).

Capítulo VIII.  Alojamiento Suplementario de Corto Plazo (“Short Term Rentals”)
Artículo 1: Clasificación
Consiste del alquiler de corto plazo (“short term rental”) o alojamiento alternativo, de cualquier tipo de estructura, habitación, casa o apartamento que provee con fines turísticos y mediante compensación, alojamiento para una (1) o más personas por un período igual o menor de noventa (90) días. Cumplirá con todos los requisitos de registro, licencias, y número de hostelero, requerido por la Compañía. Contará con un mínimo de una (1) unidad hasta un máximo de seis (6) unidades. Aplicará la Ley Núm. 272 del 9 de septiembre de 2003, mejor conocida como la “Ley del Impuesto sobre el Canon por Ocupación de Habitación”.

Como pueden observar, conforme al Reglamento Núm. 8856 un arrendamiento a corto plazo es considerado como:

1. Alojamiento alternativo a las hospederías, hoteles, paradores, posadas y hostales, entre otros.
2. Puede estar localizado en cualquier tipo de estructura, ya sea una habitación, casa o apartamento.
3. Se provee para fines turísticos y mediante compensación.
4. Se puede alojar una (1) o más personas.
5. Por un periodo igual o menor a 90 días.
6. Cumplirá con todos los requisitos de registro, licencias y número de hostelero.
7. Con un mínimo de una (1) unidad hasta un máximo de 6 unidades.
8. Deberá cumplir con la “Ley del Impuesto sobre el Canon por Ocupación de Habitación”, Ley Núm. 272-2003. (Énfasis suplido).

El Reglamento de Hospedería establece una serie de términos que resultan interesantes e importantes en el análisis debido a que nos pueden arrojar una idea de qué aspectos deben considerar nuestros legisladores al considerar establecer una ley para atender este tipo de alquiler. Estos son: operador, fines turísticos y unidad.

Conforme el Reglamento de Hospedería, el término Operador o Administrador significa:

Capítulo I. Disposiciones Generales
Artículo 5. Definiciones
[…]
U. Operador o Administrador – Persona, ya sea natural o jurídica, que directamente o mediante un acuerdo contractual con el dueño de una hospedería o alojamiento tiene la posesión legal o arrendamiento de la misma. Será responsable de la operación de la hospedería o alejamiento y del cumplimiento del Reglamento. Será registrado en la Compañía.

Capítulo VIII – Alojamiento Suplementario de Corto Plazo (“Short Term Rentals”)
Artículo 4. Requisitos Operacionales
[…]
B. Operador – El dueño o residente de la propiedad podrá fungir como operador del Alojamiento, y deberá estar registrado en la Compañía, o podrá delegar la operación en algún administrador registrado en la Compañía.

1. No se requiere que el dueño, residente o administrador resida en la propiedad.
2. El endoso operacional de la Compañía será otorgado al dueño o administrador del alojamiento.
3. Un dueño o administrador podrá tener, administrar, operar, mercadear y anunciar hasta un máximo de seis (6) unidades independientes, como alojamiento suplementario.
4. Los Alojamientos Suplementarios que ubiquen dentro de complejos residenciales no podrán interferir con las leyes, los reglamentos, las condiciones restrictivas y normas que rigen las asociaciones de residentes o condómines, ni deberá afectar el carácter residencial de la comunidad.

Vemos que, bajo el Reglamento de Hospedería, el Operador puede ser el dueño de la propiedad, ya sea una persona natural o jurídica, un residente o un administrador, mediante un acuerdo contractual con el dueño de una hospedería o alojamiento. Estos, no están requeridos residir en la propiedad, pero son responsables de la operación de la hospedería o alejamiento, del cumplimiento del Reglamento y sí deben registrarse con la Compañía de Turismo.

Se observa, también, que el endoso operacional será otorgado al dueño o administrador (no indica nada sobre el residente) y que estos podrán tener, administrar, operar, mercadear y anunciar hasta un máximo de seis unidades independientes, como alojamiento suplementario. Ahora bien, el Reglamento no indica si dicho máximo de unidades es por edificio, barrio, sector, calle, urbanización, condominio o por municipio. Tampoco limita a una persona para crear distintas entidades jurídicas que se dediquen a adquirir propiedades para destinarlas a este tipo de alquiler. Entendemos que estas lagunas deben considerarse y atenderse en cualquier intento por crear una legislación a estos efectos. De lo contrario, no tendríamos un verdadero balance entre el aspecto de desarrollo económico y la protección de las comunidades, como entendemos ocurre en estos momentos.

Resulta interesante, además, el requisito que establece que los alojamientos suplementarios que ubiquen dentro de complejos residenciales, “no podrán interferir con las leyes, los reglamentos, las condiciones restrictivas, y normas que rigen las asociaciones de residentes o condómines, ni deberá afectar el carácter residencial de la comunidad”. Nuestra experiencia ha sido que, únicamente donde existen condiciones restrictivas que prohíben el alquiler a corto plazo o lo regulan, cuando hablamos de urbanizaciones con Asociaciones de Residentes, en otras palabras, con control de acceso, es que se ha podido restringir o condicionar este tipo de alquiler. Y es así porque los Tribunales han resuelto que no se puede ir en contra de la servidumbre en equidad o restricción impuesta en la urbanización a esos efectos.^[9] No ocurre lo mismo en aquellas que no tienen dicha restricción.

Entonces, ¿puede una Asociación de Residentes reglamentar para regular este tipo de alquiler? ¿Puede oponerse a que se expida una licencia a un operador? Más aún, ¿dónde queda el propósito del Reglamento de proteger el carácter residencial de la comunidad? Si la contestación a esto es que la Asociación de Residentes no tiene capacidad de reglamentar este tipo de alquiler u oponerse cuando es solicitada la licencia de operador, ¿para qué el Reglamento de Hospederías indica que, “… los alojamientos suplementarios que ubiquen dentro de complejos residenciales no podrán interferir con las leyes, los reglamentos, las condiciones restrictivas, y normas que rigen las asociaciones de residentes…? (Énfasis suplido).

Recordemos que, por disposición de la Ley de Control de Acceso de 1987, Sección 3, Ley Núm. 21 de 20 de mayo de 1987, ya derogada,^[10] y el Código Municipal de 2020, Ley Núm. 7-2020, en su Libro III, Capítulo I – Control de Acceso, Artículo 3.002(a), se establece, como requisito a fines de solicitar y obtener permiso de control de acceso que, “las urbanizaciones, calles o comunidades tengan un Consejo, Junta o Asociación de Residentes debidamente organizada y registrada en el Departamento de Estado como una institución sin fines de lucro.” En otras palabras, los consejos, juntas o asociaciones de residentes son corporaciones sin fines de lucro a las que también les aplica la Ley General de Corporaciones de Puerto Rico de 2009, Ley Núm. 169-2009, según enmendada, que las faculta para adoptar reglamentos con el fin de poner en vigor los propósitos de la entidad.^[11] Y, aunque el Código Municipal de 2020 no lo indica, bajo la derogada Ley de Control de Acceso de 1987, la definición de Consejo, Junta o Asociación de Residentes establecía la facultad de este organismo para, “…velar por los intereses de la comunidad…”.^[12]

Por otra parte, entendemos que la facultad de las Asociaciones de Residentes para velar por los intereses de la comunidad también está reconocida en el Artículo 4, Capítulo VIII del Reglamento de Hospederías –sobre Requisitos Operacionales– cuando indica lo siguiente:
F. Documentación- El dueño de la propiedad será la única persona autorizada para registrar la propiedad en la Compañía. El dueño u operador presentará a la Compañía los siguientes documentos vigentes y disponibles:
[…]
7. En caso del Alojamiento Suplementario ubicar dentro de una urbanización o complejo de vivienda, el operador deberá presentar a la Compañía evidencia mediante carta de la asociación de residentes o asociación de condómines, autorizando la renta de un Alojamiento a corto plazo dentro del complejo residencial. (Énfasis suplido).

Si una Asociación de Residentes no tiene facultad para reglamentar los alquileres a corto plazo, a no ser que exista una servidumbre en equidad que lo prohíba o condicione, ¿por qué el Reglamento de Hospederías de la Compañía de Turismo requiere que el dueño u operador presente a dicha agencia una “…carta de la asociación de residentes o asociación de condómines, autorizando la renta de un alojamiento a corto plazo dentro del complejo residencial”? Entendemos que la participación comunitaria sí está contemplada en el Reglamento. Tal vez no para prohibir el alquiler a corto plazo, pero sí para regularlo, si así lo desean los miembros de la Asociación. De lo contrario, ¿cuáles serían los parámetros para autorizar o no, mediante carta, la renta de un alojamiento a corto plazo dentro del complejo residencial? ¿Se hará mediante aprobación en una reunión de la Junta de Directores, mediante asamblea de miembros de la Asociación sin fines de lucro, por mayoría absoluta, simple, unanimidad?

Opinamos que, de haber existido voluntad y los recursos asignados a la Compañía de Turismo para fiscalizar lo que dispone en el Reglamento antes citado, tal vez, el aumento desmedido y las consecuencias sociales que ahora pretendemos atender no hubieran sido tan impactantes. Igualmente, ese impacto pudo controlarse mediante una interpretación integrada del Reglamento por nuestros Tribunales, para buscar y promover un mejor balance de intereses, al no tratar, en cierta medida, el derecho propietario como uno “absoluto”. Este balance se debe contemplar en cualquier legislación que se promulgue sobre este asunto. No sería algo nuevo. Como vamos a ver, ya la nueva Ley de Condominios de Puerto Rico de 2020, lo hace.

De una parte, el término “Turismo” comprende, según el Reglamento de Hospederías, “…las actividades que realizan las personas durante sus viajes y estancias en lugares distintos al de su entorno habitual, por un periodo de tiempo consecutivo inferior a un (1) año, cuyos fines son de ocio, de recreación, de negocios u otros motivos”.

De otra, el término “Turismo Sostenible” se define como:
Concepto turístico que conlleva al manejo de todos los recursos de tal manera que las necesidades económicas, sociales y estéticas puedan ser satisfechas mientras se mantiene la integridad cultural, los procesos ecológicos esenciales, la diversidad biológica y los sistemas de apoyo a la vida. Requiere un proceso continuo y un seguimiento constante de los impactos para introducir las medidas preventivas o correctivas que resulten necesarias. Incorpora cuatro (4) aspectos fundamentales: desarrollo económico local, conservación de los recursos, educación y participación de las comunidades anfitrionas. (Énfasis suplido).

De conformidad con la definición de “Turismo Sostenible”, podemos razonablemente concluir que el término “fines turísticos”, que se aplica a los alquileres a corto plazo, debe incorporar los cuatro (4) aspectos fundamentales del turismo sostenible, antes mencionados. Vemos cómo este concepto incorpora la participación de las comunidades anfitrionas, la que considera fundamental. Siendo ello así, ¿por qué las comunidades que se ven impactadas por los alquileres a corto plazo se sienten excluidas?

Por último, nos llama la atención el término “unidad”. Conforme el Reglamento de Hospederías, una “unidad” significa “[e]spacio, habitación o conjunto de habitaciones (llaves) de una instalación registrada por la compañía”. Recordemos que, bajo la operación de un alquiler a corto plazo, un operador o administrador podrá tener, administrar, operar, mercadear y anunciar hasta un máximo de seis (6) unidades independientes, como alojamiento suplementario. Definitivamente, el concepto de “unidad”, según definido por el Reglamento, debe ser mucho más claro. ¿Estamos hablando de una habitación, un apartamento o varios, edificio o edificios, conjunto de habitaciones (llaves), etc.? El término es ambiguo y, más aún, su confusión atenta contra el mismo término de “turismo sostenible” que promulga el Reglamento.

En conclusión, entendemos que el Reglamento contiene los elementos y principios básicos para, de existir voluntad, propiciar la participación comunitaria en la otorgación de las licencias para operar alquileres a corto plazo y, así, evitar el impacto negativo que estos han tenido, según las comunidades que han alzado su voz para reclamar mayor control de estos alquileres. ¿Dónde estuvo o está esa voluntad?  Está por verse.

B. Nueva Ley de Condominios de Puerto Rico – Ley Núm. 129-2020

En su exposición de motivos, la Ley Núm. 129-2020 dispone:
Como respuesta [al mandato de unanimidad establecido en el caso de Pérez Rivera v. Con. Tit. Cond. Marymar, 197 DPR 197 (2017)] del Tribunal Supremo y la rigidez de la actual “Ley de Condominios”, la Autoridad de Asesoría Financiera y Agencia Fiscal (AAFAF) incluyó en el Plan Fiscal de Puerto Rico, como una de sus iniciativas de reforma regulatoria, enmiendas a la “Ley de Condominios”. Específicamente establece que se requieren enmiendas a la Ley para eliminar el requisito de unanimidad para la realización de obras, ya que esto desincentiva la inversión en la construcción de nuevos condominios. También añaden que se debe incentivar el desarrollo de propiedades de alquiler para aumentar la densidad poblacional.
[…]
Esta Ley también incorpora y atiende la nueva tendencia global de los arrendamientos a corto plazo. Establece que los arrendamientos a corto plazo no se pueden prohibir, salvo que en la escritura matriz o en el reglamento, exista un término mínimo de arrendamiento, además establece la capacidad de los Consejos de Titulares de regular la manera que los mismos se realizarán. Los Consejos de Titulares tendrán la capacidad, en cualquier momento, de realizar enmiendas a su escritura matriz o al reglamento para establecer, modificar o eliminar la prohibición a los arrendamientos a corto plazo que esta Ley le permite adoptar.  (Énfasis suplido).

Artículo 3.-Definiciones
[…]
g) Arrendamiento a corto plazo – Se entenderá cualquier arrendamiento por un término menor a noventa (90) días consecutivos. (Énfasis suplido).^[13]

Artículo 40.-Arrendamientos de los apartamentos a corto plazo

Salvo que en la escritura matriz o en el reglamento, exista una prohibición expresa o que establezca un término mínimo de arrendamiento, no se podrá prohibir el arrendamiento de los apartamentos a corto plazo en los inmuebles sometidos al Régimen de Propiedad Horizontal.

En el Reglamento se podrá regular la forma en que se llevarán a cabo los arrendamientos de los apartamentos a corto plazo, incluyendo requerir un término mínimo de noches a arrendar y podrá imponer una cuota mensual especial, la cual no podrá ser mayor a la cuota de mantenimiento, a los titulares que arrienden su apartamento a corto plazo.

El Administrador, informará al Centro de Recaudación de Ingresos Municipales anualmente las propiedades sujetas a contratos de arrendamiento a corto plazo. (Énfasis suplido).^[14]

Vemos como en la nueva Ley de Condominios de Puerto Rico, aprobada en el 2020, o sea, tres (3) años después del paso del huracán María, se establece expresamente la política pública de permitir y promover los arrendamientos a corto plazo de apartamentos en edificios sometidos al régimen de propiedad horizontal, siempre y cuando, en la escritura matriz o en el reglamento, no exista una prohibición expresa o que establezca un término mínimo de arrendamiento. De no existir tal prohibición o término mínimo de alquiler en la escritura matriz o el reglamento del Condominio, el Consejo de Titulares no podrá prohibir el arrendamiento de los apartamentos a corto plazo. Ahora bien, mantiene la facultad para, “…regular la forma en que se llevarán a cabo los arrendamientos de los apartamentos a corto plazo, incluyendo requerir un término mínimo de noches a arrendar y podrá imponer una cuota mensual especial, la cual no podrá ser mayor a la cuota de mantenimiento, a los titulares que arrienden su apartamento a corto plazo.” ^[15]

La nueva Ley de Condominios de 2020 atendió un asunto que estuvo en controversia hasta llegar al Tribunal Supremo. Hablamos del caso de Consejo de Titulares v. Chamah Martínez.^[16] En este caso, la controversia inicial requería evaluar la compatibilidad de los arrendamientos a corto plazo con el uso residencial al que está destinado un bien inmueble sujeto al Régimen de Propiedad Horizontal, conforme a su escritura matriz y reglamento. No obstante, en vista de ciertos cambios fácticos acaecidos durante el trámite apelativo del pleito, el TSPR tuvo que determinar, como cuestión umbral, “si la controversia continuaba siendo una justiciable o si, por el contrario, advino académica como consecuencia de un cambio sustancial en el estado de Derecho que regía la relación entre las partes”. A tales efectos, efectivamente, el TSPR determinó que la controversia se había tornado académica.  Con relación a ello, dispuso:

La actuación que sirvió de base para la reclamación presentada ante el Tribunal de Primera Instancia por el Consejo de Titulares fue justamente el arrendamiento, por parte del recurrido, de su unidad residencial por periodos cortos de tiempo mediante el uso de la plataforma virtual Home Away. Esta conducta, conforme al nuevo estado de derecho que rige la relación entre las partes, está actualmente prohibida por el Reglamento del Condominio. En atención a ello, resulta forzoso concluir que la controversia planteada en el recurso presentado por el Consejo de Titulares se ha tornado “académica” y procede dictar sentencia para desestimar el recurso ante nuestra consideración. Igualmente, procede dejar sin efectos los dictámenes emitidos por el Tribunal de Primera Instancia y el Tribunal de Apelaciones.^[17]

Al igual que lo expresan las opiniones disidentes en este caso, observamos cómo el TSPR no aprovechó esta oportunidad para determinar si el alquiler a corto plazo es o no una actividad comercial. Al respecto, las opiniones disidentes expresan:

Opinión disidente emitida por la juez asociada señora Rodríguez Rodríguez.

Lamento profundamente que este Tribunal desaprovechara la oportunidad que presentaba el caso de epígrafe para atender y resolver una controversia tan acuciante como la planteada. Controversia que, además, incide directamente en el derecho propietario de miles de titulares que residen en condominios de uso exclusivamente residencial sujetos al régimen de propiedad horizontal. Esto, a pesar de la expansión desmedida de los alquileres a corto plazo en nuestra jurisdicción y de la ausencia de legislación y reglamentación que regule este nuevo modelo de empresarismo comercial. La utilización para fines comerciales de los apartamientos sitos en este tipo de inmueble afecta la tranquilidad, seguridad y sana convivencia de esos titulares cuyos derechos hoy permanecen en suspenso.

Por entender que el pleito ante nuestra consideración no se tornó “académico” con las enmiendas realizadas al Reglamento del Condominio Condesa del Mar, disiento del proceder mayoritario. En esencia, la controversia ante la consideración de este Tribunal requería evaluar la compatibilidad de los arrendamientos a corto plazo con el uso residencial al que está destinado un bien inmueble sujeto al Régimen de Propiedad Horizontal. Por entender que los cambios fácticos acaecidos durante el trámite apelativo del presente pleito no tornaron esa controversia en “académica”, disiento del dictamen mayoritario.^[18]

Por su parte, la opinión disidente del juez asociado señor Estrella Martínez indica:

La postura principal del Consejo es que los arrendamientos a corto plazo son de índole comercial y, como tal, incompatibles con el uso residencial. Sin embargo, el carácter residencial de una unidad de vivienda debe ser definido por el tipo de actividad que se lleva a cabo en el mismo y no por el término en el que se ejerce el arrendamiento. Si los alquileres a largo plazo no son considerados como actividades comerciales, sino, más bien, residenciales, ¿por qué no así los que son a corto plazo? Estos también se utilizan para fines residenciales, entiéndase: dormir, comer, guarecerse, utilizar los elementos comunes, entre otros asuntos, propios del uso residencial de una vivienda bajo el régimen de propiedad horizontal. Por consiguiente, me parece desacertado concluir que sea el término –y no el propósito- del arrendamiento lo que defina el uso y el destino de la unidad de vivienda.

A raíz de todo lo antes expuesto, no puedo más que concluir que los arrendamientos a corto plazo que el señor Chamah lleva a cabo en su apartamento son compatibles con el uso residencial exigido en la escritura matriz. Siempre y cuando el arrendatario, independientemente del término de tal arrendamiento, le brinde un uso residencial a la propiedad arrendada. Entiéndase, que si el arrendatario utiliza el apartamento en función de vivienda, aunque sea por un período corto de tiempo, el uso que se le está dando al apartamento es residencial.^[19]

Observamos que estas dos opiniones disidentes presentan el asunto medular que tiene que abordarse por nuestras entidades gubernamentales. ¿Cómo vamos a clasificar los alojamientos a corto plazo? ¿Uso comercial o residencial? Y, si es residencial, ¿qué participación tendrán las comunidades que serán o están siendo impactadas por los alojamientos o alquileres a corto plazo?

III. Acción gubernamental

A. Proyecto de la Cámara 1557

El proyecto P. de la C. 1557 fue presentado en la Cámara de Representantes en el año 2022 por el representante José “Cheito” Rivera Madera, presidente de la Comisión de Turismo de ese cuerpo. Fue presentado con el fin de, “crear la ‘Ley para Regular el Arrendamiento a Corto Plazo en Puerto Rico’; enmendar los Artículos 2, 8, 24, 26, 27 y 28, y añadir el Artículo 24-A a la Ley 272-2003, según enmendada, conocida como ‘Ley del Impuesto por Canon por Ocupación de Habitación del Estado Libre Asociado de Puerto Rico’, a los fines de asegurar la efectiva reglamentación y eficaz fiscalización del Arrendamiento a Corto Plazo en Puerto Rico; y para otros fines relacionados.” (Énfasis suplido).

Por razón de tiempo, estaremos destacando lo que, a nuestro entender, son los factores más relevantes de la legislación propuesta. Según el P. de la C. 1557, los alojamientos suplementarios a corto plazo (ACP) han sido fundamentales para el crecimiento del turismo en Puerto Rico. Durante la pandemia, fueron una opción crucial cuando los hoteles estaban limitados. Los ACP han ampliado la oferta turística y generado ingresos adicionales para los ciudadanos locales, beneficiando a las economías locales y creando empleo. Sin embargo, existe la necesidad de establecer un marco regulatorio uniforme y garantizar el cumplimiento del pago de impuestos por parte de las plataformas digitales, para realmente promover el crecimiento sostenible y contribuir a los recaudos fiscales. A estos efectos, la política pública del Estado es fortalecer la industria del turismo para impulsar el desarrollo económico del país. Como parte de esta política, se busca convertir a Puerto Rico en una jurisdicción que promueva nuevas tendencias mundiales en el turismo y que brinde oportunidades de negocios para los puertorriqueños. Para ello, la Compañía de Turismo de Puerto Rico se encargará de regular los alojamientos suplementarios a corto plazo en el país, asegurando la uniformidad y proporcionando las herramientas necesarias para garantizar los ingresos fiscales por el impuesto de ocupación de habitaciones.

Vemos como el P. de la C. 1557 devuelve a la Compañía de Turismo la autoridad para reglamentar este tipo de alojamiento. Conforme a la Sección 4 del proyecto, la Compañía de Turismo tendrá autoridad para redactar y aprobar reglas y reglamentos sobre los Alojamientos Suplementarios a Corto Plazo en Puerto Rico, incluirlos en su plan de mercadeo turístico, establecer acuerdos de cobro con plataformas y colaborar con los municipios para demarcar zonas y garantizar el cumplimiento de las disposiciones. También se encargará de preparar y certificar documentos relacionados a la administración de la ley, imponer multas administrativas y delegar facultades y contratar personal necesario. Además, tendrá la capacidad de solicitar a los tribunales el cese de actividades o actos contrarios a la ley y ordenar el pago de costas y honorarios legales relacionados.

El proyecto define un Alojamiento a Corto Plazo (ACP) como:
…actividad comercial, …, únicamente para efectos contributivos y no afectará la clasificación de la vivienda en otros aspectos legales y regulatorios, de cualquier instalación, edificio o parte de un edificio, dado en alquiler por un período de tiempo menor a noventa (90) días, dedicado al alojamiento de personas mediante paga, cuya instalación, edificio o parte de este no sea un hotel, condohotel, hotel todo incluido, motel, Parador, pequeña hospedería, casa de hospedaje y/o hotel de apartamentos. Dicho término incluirá, sin limitarse a, cualquier tipo de propuesta de alojamiento alternativo como casas, apartamentos, cabañas, villas, casas rodantes (móviles), flotantes, botes, entre otros conceptos de arrendamientos, o cualquier espacio, y/o parte de estos que sea dado en alquiler por un término menor de noventa (90) días. (Énfasis suplido).

Con relación a las urbanizaciones con control de acceso y condominios, el proyecto de ley no nos revela mucho. En su Sección 5(a)(iv), en resumen, indica que no se puede usar como Alojamiento Suplementario a Corto Plazo las siguientes propiedades: (a) viviendas públicas o de estudiantes con alquiler controlado, (b) apartamentos restringidos, según la Ley 129-2020, Ley de Condominios de Puerto Rico, (c) propiedades ubicadas en complejos residenciales donde esté expresamente prohibido mediante condiciones restrictivas debidamente constituidas sobre dichas propiedades, (d) edificios con más de seis unidades dedicadas exclusivamente a Alojamiento Suplementario a Corto Plazo, a menos que estén regidos por el régimen de propiedad horizontal y, (e) las zonas delimitadas por los municipios según la ley.

Notamos que la legislación propuesta quita potestades o, por lo menos, no las reconoce, a las Asociaciones de Residentes que reconoce el Reglamento de Hospederías, antes discutido, pues solamente prohíbe los alojamientos a corto plazo en las urbanizaciones residenciales donde haya condiciones restrictivas a esos efectos. En otras palabras, el proyecto de ley valida la interpretación que hasta el momento han dado los Tribunales a las controversias que se han suscitado en torno a este tipo de alquiler en las urbanizaciones con control de acceso. En cuanto a los condominios, como hemos mencionado, ya la Ley de Condominios de 2020 provee para que el Consejo de Titulares pueda reglamentar este tipo de alojamiento.

Ahora bien, estas disposiciones en la Ley de Condominios ¿han resuelto la situación de la sana convivencia? La realidad es que el debate por las controversias generadas por los alojamientos a corto plazo (ACP) continua. Por ello, razonablemente podemos indicar que todos los sectores coinciden en que este tipo de alquiler debe ser regulado por el Estado de una forma u otra. No hemos visto opiniones en contrario, o sea, reclamos de que no se regule. Algunos sectores entienden que, aunque debe regularse, el proceso debe ser más sencillo, para viabilizar este tipo de alquiler, dando énfasis al desarrollo económico mediante mecanismos más eficientes para colectar los impuestos por este tipo de actividad, pero protegiendo el derecho del uso de la propiedad privada para estos fines. Otros sectores indican que la regulación debe ser más estricta y controlada, para evitar mayores problemas sociales. En otras palabras, dar mayor énfasis al bienestar de las comunidades y al impacto social que este tipo de alquiler representa, mirando mucho más allá del impacto o efecto económico inmediato o directo que pueda tener.

IV. Conclusión

Si bien es cierto que no podemos negar el impacto económico positivo que han tenido los alojamientos a corto plazo en los últimos años en Puerto Rico, la ecuación no está completa si el Estado no reconoce y/o analiza el impacto social no tan positivo que este tipo de alquiler ha tenido en las comunidades. Así se ha hecho en otras jurisdicciones en el mundo, tales como Hawái, Nueva York, San Francisco, Barcelona, Islas Canarias, y Portugal, entre otros.^[20]

No podemos pasar por alto u obviar que este tipo de alquiler tiene el potencial de ser administrado por operadores comerciales con múltiples unidades, sin supervisión, y que están causando cambios substanciales en los vecindarios residenciales, afectando en ocasiones la seguridad pública, la disponibilidad de estacionamiento, el manejo de los desperdicios sólidos y el cumplimiento de los Códigos de Orden Público. Por último, pero no menos importante, no podemos olvidar el impacto que tiene la proliferación sin regulación efectiva de este tipo de alquiler en el inventario de vivienda asequible para nuestra población y, en particular, en nuestra población joven.

En fin, como sociedad, al igual que otros países del mundo, debemos atender este asunto de forma integrada, no solo mirando los “beneficios económicos” que nos pueda brindar o generar, sino el impacto que puede tener, y que ya tiene, este tipo de alquiler en nuestras comunidades. Debemos determinar si, como país, queremos proveer vivienda asequible para nuestros ciudadanos, principalmente nuestros jóvenes, donde estos participen y aporten al desarrollo económico de la Isla, a la vez que fomentamos espacios y facilidades para el uso de los turistas, permitiendo un verdadero “turismo sostenible” que realmente esté basado en los cuatro aspectos fundamentales que ya hemos presentado: (1) desarrollo económico local, (2) conservación de los recursos, (3) educación y (4) participación de las comunidades anfitrionas.

Lo anterior, está en nuestras manos.  ¡Muchas gracias!

[1] Activistas piden regulaciones más estrictas para alquileres de corto plazo en Puerto Rico | AP News.

[2] En blanco y negro El impacto de los alquileres a corto plazo en Puerto Rico – NotiCel – La verdad como es – Noticias de Puerto Rico – NOTICEL. Además, según un análisis del Centro para la Nueva Economía (CNE), cuando el porcentaje de alquileres a corto plazo sube un 10% en una comunidad, los precios de la vivienda aumentan un 23% y la mediana de alquiler sube un 7% en Puerto Rico.

[3] Activistas piden regulaciones más estrictas para alquileres de corto plazo en Puerto Rico | AP News.

[4] En blanco y negro el impacto de los alquileres a corto plazo en Puerto Rico – NotiCel – La verdad como es – Noticias de Puerto Rico – NOTICEL

[5] Sistema en el que las personas comparten recursos, habilidades o servicios directamente entre sí, sin la intermediación tradicional de empresas o instituciones. Economía colaborativa – Qué es, definición y concepto (economipedia.com)

[6] Regulación de Alquileres a Corto Plazo y Sostenibilidad Económica. Disponible en: https://foundationforpuertorico.org/wp-content/uploads/2024/04/Regulacion-de-Alquileres-a-Corto-Plazo.pdf. También en: Art_inf (foundationforpuertorico.org). (última visita 4 junio 2024).

[7] Ibid. En blanco y negro…

[8] Denuncian gran aumento de alquileres a corto plazo en Puerto Rico – Diario Libre.

[9] Véase Fernández Martínez v. RAD-MAN, San Juan III-D, 2021 TSPR 149,  208 DPR __ (2021).

[10] 23 LPRA § 64a.

[11] Artículo 2.01. — Poderes generales.
Además de los poderes enumerados en el Artículo 2.02 de esta Ley, toda corporación y sus oficiales, directores, accionistas y otros miembros poseerán y podrán ejercer todas las facultades y privilegios concedidos por esta Ley, por otras leyes o por el certificado de incorporación, además de aquellas otras facultades incidentales a éstas, siempre y cuando dichas facultades y privilegios sean necesarios o convenientes para la realización o promoción de los negocios o propósitos descritos en el certificado de incorporación. 14 LPRA § 3521.

Artículo 2.02. — Poderes específicos.

Toda corporación creada al amparo de las disposiciones de esta Ley, tendrá facultad para:…
F. Adoptar, enmendar y derogar estatutos corporativos para la administración de la empresa; […]. 14 LPRA § 3522.

Véase, además, Herger et al. v. Calidad Vida Vecinal, 190 DPR 1007 (2014).

[12] Sección 1. — Definiciones. (23 LPRA § 64)

(d) Consejo, Asociación o Junta de Residentes — Organismo debidamente incorporado en el Departamento de Estado como organización sin fines de lucro creado para velar por los intereses de la comunidad el cual se rige por una Junta de Directores, oficiales electos, reglamento interno y sistema de recolección de cuotas. Incluye el término Consejo de Titulares, según definido en la Ley Núm. 104 de 25 de junio de 1958, según enmendada, conocida como “Ley de Condominios”.

[13] 31 LPRA § 1921b.

[14] Id. § 1922l.

[15] Id. Ver, además, Art. 49 incisos (f)(3) e (i) de la Ley de Condominios, 31 LPRA § 1922u.

[16] 202 DPR 173 (2019).

[17] Consejo de Titulares, 202 DPR en las págs. 177-78.

[18] Id.

[19] Id.

[20] Algunas de estas jurisdicciones imponen límites al número de días en el año que se puede alquilar la propiedad a corto plazo; restricción o prohibición en zonas históricas; cantidad de unidades permitidas para el alojamiento a corto plazo, etc. Otras, definen este tipo de alquiler como un uso comercial con las implicaciones legales, contributivas y de permisos que esto conlleva.