Las limitaciones sobre el derecho real de propiedad inmueble comenzaron hace siglos. Ya en tiempos del emperador romano Augusto y otros, se impusieron unas limitaciones a las estructuras en Roma en cuanto a altura, cercanía y hasta ubicación.[1] Si nos adelantamos en el tiempo, en el siglo diecinueve en Estados Unidos comienzan las normas de reglamentación sanitarias para tratar de controlar las epidemias por el hacinamiento insalubre existente en muchas de las principales ciudades norteamericanas. El movimiento se denominó, popularmente, como Movimiento de Reforma Sanitaria.[2]

 A la par, los propietarios y los desarrolladores querían crear y mercadear áreas con ciertos atractivos, tanto estéticos como de acomodo para las clases sociales económicas medias y pudientes. Así fueron surgiendo las llamadas servidumbres en equidad.[3] Mediante esta figura jurídica, todo el nuevo desarrollo urbano estaba gravado con unas limitaciones al derecho de propiedad de todos los adquirentes. La idea principal era y es que cada solar es, a su vez, predio dominante y sirviente del resto. Con este ”check & balance” se pretendía controlar a aquellas personas que violaran las disposiciones. Cualquier titular tenía y tiene legitimación activa suficiente para presentar una acción para parar o impedir la violación a las limitaciones.

Una de las restricciones más comunes siempre ha sido la dedicación de las propiedades a un uso residencial exclusivo. ¿Qué significa un uso residencial? En los últimos años esta controversia ha estado latente en nuestra sociedad con la llegada y el gran auge de los llamados alquileres de corto plazo. En esta modalidad de hospedaje, los visitantes, en vez de quedarse en un hotel tradicional, utilizan residencias o habitaciones de particulares. Varios estudios, (entre ellos uno de Estudios Técnicos que establecía que para el 2019 ya existían más de 10,000 propiedades disponibles para  hospedajes)[4]  han demostrado que se trata de un negocio que ingresa miles de dólares  anuales al erario a través de los impuestos por motivo de la Ley Núm. 272 de 2003, Ley de Impuestos sobre Canon de Ocupación por Habitación.

El promedio de tiempo de estadía, de acuerdo con AirDNA del 24 de enero de 2022, fue de uno a tres días. Vamos a ser más flexibles y decir que el promedio puede ser de cuatro a cinco días.  Esto significa que, en una urbanización cerrada, en un año, habría un promedio moderado de doscientos ochenta relevos de vecino. Si consideramos que en cada ocasión será un grupo de alrededor de cuatro personas, esos son mil ciento veinte personas que han convivido intermitentemente en la comunidad. Si la urbanización, en vez de tener una caseta de guardia tiene un control de acceso por código electrónico, eso significa que ese número de extraños ahora tienen esa información. De igual forma, estas personas han estado utilizando las áreas recreativas del complejo (de tenerlas).

No entraremos a discutir el beneficio económico de los titulares de estas propiedades ni cuántos han delegado la operación del negocio a plataformas de intermediarios en la internet. Esa no es la controversia que aborda este escrito. El contrato de arrendamiento es un contrato oneroso. Para que sea un arrendamiento y no un usufructo, por ejemplo, u otro contrato, tiene que ser oneroso. Así pues, en todo contrato de arrendamiento el dueño recibe un beneficio económico.

Lo importante es preguntarnos si este uso efímero de las propiedades se puede catalogar como un uso residencial, según estipulado en las restricciones de construcción, inscritas en el Registro de la Propiedad y si eso es parte del plan general de la urbanización.

Las palabras tienen significados. Digo significados, pues muchas veces tienen más de uno, según se utilicen. Por eso se denominan sinónimos palabras que tienen el mismo significado.  Los define la Real Academia Española como:

«Dicho de una palabra o una expresión: que, respecto de otra, tiene el mismo significado o muy parecido, como empezar y comenzar. …. afines- igual, equivalente, afín, semejante, parecido, …».

Pero, no podemos decir que el término «uso residencial» es igual que el hecho de meramente pernoctar u hospedarse. Dichos conceptos se definen:

«Pasar la noche en determinado lugar, especialmente fuera del propio domicilio … afines- dormir, hospedarse, alojarse, parar, posar».. 

El usar una propiedad como residencia no es cónsono con algo que es temporero, pasajero, transitorio, fugaz. De hecho, este tipo de arreglo no es un contrato de arrendamiento. Nuestro Código Civil lo reconoce y tipifica como contrato de hospedaje.[5] Es impensable que el criterio principal para interpretar el concepto de uso residencial se limite a si la persona pasa unos pocos días en el lugar. ¿Qué de aquellas personas, como doctores en salas de emergencias, bomberos, policías, etc. que como parte de su profesión tienen que dormir regularmente fuera de su casa? ¿Se va a concluir que mientras el resto de su familia está usando la propiedad en esas noches él o ella no le está dando un uso residencial a la misma y en vez lo está dando en el hospital, etc.?

Las restricciones voluntarias sobre fincas son las antes denominadas servidumbres en equidad. Surgieron en nuestro ordenamiento jurídico en 1913 con la opinión en el caso de Glines v Matta, 19 D.P.R. 409 (1913). Nuestro honorable Tribunal Supremo ha emitido alrededor de veinte opiniones que tratan principalmente sobre el tema de las servidumbres en equidad. Ahora ya están integradas en el nuevo Código Civil.

«Son restricciones voluntarias de carácter real aquellas limitaciones de uso, construcción, y ornato o fines análogos que se imponen a las fincas y que cumplen con los requisitos dispuestos en la sec. 8082 de este título.[6]

Sus requisitos principales son:
Para que las restricciones voluntarias sobre predios sean válidas y eficaces contra todos deben:

(a) ser razonables;
(b) obedecer a un plan general de mejoras;
(c) ser compatibles con la política pública sobre uso de terrenos;
(d) constar de manera específica en un instrumento público; y
(e) estar inscritas en el Registro de la Propiedad».[7]

Es más que razonable que en un desarrollo urbano residencial, el uso se limite a, repito, uso residencial. Como parte del plan general de mejoras, las edificaciones se limitan al uso residencial en una cierta densidad poblacional o unas variadas, y ciertas áreas designadas se dedican a usos básicos para comunidades residenciales, (gasolineras, farmacias, etc). Estas áreas se ubican dentro del desarrollo o aledaño al mismo. Esto es parte del plan general que siempre ha sido uno de los requisitos de las servidumbres en equidad (hoy restricciones voluntarias de construcción.)[8] Este requisito de ser parte de un plan general de mejoras ahora parte del antes citado art. 814 del Código Civil, 31 L.P.R.A. 8082 y también fue considerado en el reciente caso de Morales Rivera v Asoc. de Propietarios de la Urb. Dorado del Mar, 2024 T.S.P.R. 61.

No creo que en ninguna de estas urbanizaciones residenciales fuese parte del plan general original que las propiedades pudieren usarse reiteradamente para estadías bien cortas de diferentes personas. No es cónsono con la naturaleza de estos desarrollos residenciales urbanos. No es una interpretación razonable.

Este es otro de los requisitos siempre de esta modalidad de gravamen: que sea razonable. El requisito de uso residencial no es un requisito oneroso o extravagante, que imponga a los titulares unas limitaciones graves a su derecho real de propiedad. Sobre todo, cuando consideramos que esa limitación está inscrita en el Registro de la Propiedad y goza del beneficio de la publicidad registral.

Quien adquiere o hereda una propiedad en una urbanización gravada con las limitaciones de uso residencial lo sabe; igual que sabe la clasificación (antes zonificación) pautada por el Estado para esa área. Para cambiar la limitación de uso residencial la persona tiene disponible varios procesos extrajudiciales y judiciales a su disposición; igual que existen procesos administrativos para cambiar la zonificación establecida.

Pero, a mucha gente no le interesa seguir los procedimientos legales a su alcance. Los encuentran largos y costosos y, por tanto, hacen lo que quieren porque son «los dueños y pueden hacerlo» sin respetar las leyes o los derechos adquiridos de los vecinos, que también son dueños.

Ya, en el inicio del pasado siglo, el Tribunal Supremo había rechazado compaginar  la existencia y el uso de una residencia para enfermeras con el uso residencial de la propiedad. Macatee. v Biascochea, 37 D.P.R. 1 (1926). En Asoc de Prop. Playa Húcares v Rodríguez, 167 D.P.R. 255 (2006), el foro judicial utilizó el hecho de que algunos de los residentes (que habitaban hasta meses en el sitio) vendían productos agrícolas que cosechban, para entender que el uso era comercial.

No es el criterio principal que se derive beneficio económico del alquiler a corto plazo, pues todo tipo de alquiler o contrato de hospedaje tiene que derivar beneficio económico para serlo. Se trata de contratos onerosos y no gratuitos.  Es que quien adquiere una propiedad en área con restricciones voluntarias, sabía que su derecho de propiedad está limitado. Uno de los propósitos y requisitos de estas limitaciones es ser parte de un plan general, que no era y no es comercial. ¿Qué de los derechos de los propietarios que quieren generar más ingresos? Que vendan las propiedades y compren en un lugar donde se pueda llevar a cabo el contrato de hospedaje, que eso es lo que es.

¿Por qué no puede cada uno hacer lo que quiera con su propiedad? Porque no vivimos en la jungla, y aun en ella hay reglas que seguir.

[1] García y Bellido, A., Urbanística de las grandes ciudades del mundo antiguo, Consejo Superior de Investigaciones Científicas, Instituto Español de Arqueología, Madrid,1985, pág. 121, 137; Malavé Osuna, B, Legislación urbanística en la Roma imperial, Propósito de una Constitución de Zenón, Universidad de Málaga, 2000, pág. 134. HOMO, La Roma Imperial y el urbanismo en la antigüedad, Tomo XX, de la Evolución de la Humanidad, Méjico, 1956, pág. 431.

[2] Beautify America, ver Juergensmeyer, J. C., Roberts, T. E., Land – Use Planning and Development Regulation Law, Hornbook Series, Thompson West, 2003, pág. 18.

[3] Para un relato más detallado del desarrollo de estas restricciones privadas ver, de la suscribiente, Derecho de urbanizaciones: servidumbres en equidad, controles de acceso e instalaciones vecinales, Ed. InterJuris, 2010, págs. 1-12.

[4] R. de la C. 658

[5] Arts. 1364 al 1366, 31 L.P.R.A. 10241- 10243.
«Por el contrato de hospedaje, el hospedante se obliga a prestar alojamiento al huésped y, este, a pagarle una retribución. El hospedaje puede incluir la prestación de alimentos y otros servicios».
En el Memorial Explicativo de la Comisión Revisora se explica que, aun cuando no estaba en el Código:
«Sin embargo, da lugar a una relación jurídica que cada vez es más frecuente. Los desplazamientos estudiantiles y de personas que trabajan en un lugar distante de su hogar, el turismo, la extranjería y las limitaciones económicas de muchas personas constituyen, entre otros fenómenos, las causas para la popularidad de este contrato. Ello exige la adopción de normas que regulen el hospedaje. De ahí la acogida que el nuevo código ha dado a este tipo contractual».

[6] 31 L.P.R.A. 8081.

[7] 31 L.P.R.A. 8082.

[8] Ver al respecto, entre otros, el caso de Baldrich v Reg., 77 D.P.R. 739 (1954), Asoc. Playa Húcares v Rodríguez, 167 D.P.R. 255, 262-263 (2006)